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目 录
一、客户服务部分 …………………………………… P7—18
1.1便民手册、折页
1.2结婚服务
1.3为业主外出提供"便民伞"
1.4人性化的装修知会
1.5客户焦点问题小组
1.6文明宣传进信箱
1.7制作产品使用说明书
1.8建立客户上门拜访制度
1.9模拟验收专业工具的引进及使用
1.10客服宝典
1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务
1.12入住送礼（装修光碟）
1.13提升未入住客户满意度
1.14协同平台“提效小秘书”
1.15制作小小便签纸、传递万科物业情
1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器
1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传
1.18职能部门微笑达人评选
1.19实行二十四小时客服制度
1.20物业服务中心成立“搬运队
1.21社区小管家，阳光好少年
1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主
1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好
1.24装修服务保证免之客户服务
1.25装修管理精益流程之义务监理
1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌
1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味
1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查
1.29物业服务费用收取的创新方案
二、设备设施部分 …………………………… P18—45
2.1高层楼道灯开关控制方式改造
2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线
2.3大堂门电插锁锁不上问题改进
2.4智能除湿装置
2.5照明节电器的推广
2.6管道压力检测/停泵装置
2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法
2.8电梯监控图像抗干扰方法
2.9消防卷帘门到位保护装置
2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进
2.11雨水井盖铺设假草坪
2.12简单的设备机房防潮方法
2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸
2.14增设“废气引导管”
2.15小区路灯杆的除锈、改造
2.16室外裸露电源开关加装锁盒
2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置
2.18供配电系统温度检测
2.19水箱（池）报警系统
2.20设备铭牌、资料数码存档
2.21停电信息查询、知会措施
2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁
2.23自制自动恒温电烙铁
2.24万用修补剂“魔塑钢”
2.25蹲厕疏通技巧
2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案
2.27门禁电源连接消防报警联动柜
2.28防尾随设备（三辊闸、翼闸）
2.29增加电流表刻度指针警示功能
2.30 LED灯代替电梯雷射灯
2.31仕诺特节水型龙头的应用
2.32精装房开荒工具——有机玻璃片
2.33制作绿化清洁小耙子
2.34自制新型水位控制器
2.35无负压供水系统
2.36泳池智能监控管理联动系统
2.37配电设备年检接地线制作
2.38机房进水报警简易装置
2.39电梯限速器泥油清理器
2.40减速坡改进方法
2.41化粪池井盖下加装防护网
2.42维修进行中的标识牌升级
2.43电子屏广告宣传栏
2.44开关、插座节能环保宣传小措施
2.45大堂墙边、角有机玻璃包边
2.46隐蔽的移动信号放大器
2.47排水湾的妙用
2.48铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法
2.49安全泄压阀
2.50监控设备前端防雷装置
2.51销售样板防消防防范措施
2.52写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决方案
2.53便民服务,设立便民服务箱
2.54低成本方案解决车库地面起砂问题
2.55车库污水沟巧设污水过滤网
2.56消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案
2.57水箱高水位溢流的报警锁控解决方案
2.58红外T型支架技术创新方案
2.59玻璃角边增加护角
2.60电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能
2.61门禁机械式出门按钮改成感应式开关
2.62设备管网阀门螺杆套管加装堵帽
2.63消防栓箱增加保险插销
2.64巡逻安全员配简单工具
2.65水景防护
2.66清洁污水排放及垃圾桶放置二合一
2.67独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案
2.68个人专用警示牌的应用
2.69小区室外石材地面易滑的处理技巧
2.70控制设备异常情况警示系统
2.71解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品
2.72金属门把手防静电措施
三、安全管理部分 …………………………… P45—53
3.1部门内部安全各班组工作互控监督制度
3.2安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪
3.3固定车位加装防盗车位锁
3.4监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示
3.5夜间实施“安全搜寻棒”的提案
3.6关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案
3.7关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案
3.8装修公司的管理
3.9在中心安装定时提醒闹钟
3.10道路采用花箱分割
3.11车场岗服务位置固定标识
3.12高空作业提示单
3.13实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度
3.14小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示
3.15安全团队人才梯队建设方案
3.16项目工地分时段实行双岗
3.17“海浪”式安全检查模式
3.18禁止噪音装修提示便贴
四、环境绿化部分 …………………………… P53—60
4.1利用物理防治法防治白粉虱
4.2制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水
4.3种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案
4.4清洁工具改良创新
4.5有效的防蛇方法
4.6关于节约绿化浇水提案
4.7草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）
4.8大理石面除锈操作的创新提案
4.9清洁工具放置方式
4.10小区绿化排水沟改造
4.11消杀改良
4.12公共区域环境装饰
4.13犬只尿液“绝缘地”
4.14双面玻璃清洁器
4.15提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包
4.16家政服务记录本
4.17种植乔木浇水极为有效的方法
4.18夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护"模式
4.19保持人过地净的创新措施
五、内部管理部分 …………………………… P60—61
5.1部门应知应会
5.2制作部门先进/优秀人员群英榜
5.3关键影响因素模型的建立
5.4技术人员交互式培训制度
一、客户服务部分
1．1便民手册、折页
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项 目
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便民手册、折页
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附图
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问题描述
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客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。
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解决措施
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收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。
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成 效
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感受温馨、方便业主。
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1.2、结婚服务
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项 目
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便民手册、折页
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客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。
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解决措施
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收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。
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成 效
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感受温馨、方便业主。
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项 目
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结婚服务
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附图
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问题描述
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小区经常有住户结婚，由于亲友较少及邻居往来不多参与的人员有限感觉比较平淡。一般在自家门上贴一张喜字就完事，不够热闹和隆重。
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解决措施
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营造喜庆氛围，在小区大门口、单元门口张贴喜字；
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从婚车停放位置到楼栋单元口，铺设红地毯，让新人走上红地毯，走进楼栋新房；
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制作“囍”字车辆IC卡；
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社区电子屏滚动播出新婚祝语；
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赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡；
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男安全员骑车引领婚车，女安全员戴白手套为新人拉门。
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成 效
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关注客户感受，创造温馨氛围。
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项目
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便民伞服务
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附图
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问题描述
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有时业主外出时,走到出口才发现外面骄阳似火或正滴滴答答的下着雨,因赶时间等原因,不愿返身回家拿，就这样顶着烈日或小雨出行。
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解决措施
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小区出入口摆放雨伞，并在伞上方便且显眼位置挂写有温馨关怀语句的钥匙扣，在业主出行有需要时主动提供，不论烈日或雨天，都能让业主感受到服务中心的关心。
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成 效
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方便、贴心服务。
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1.3.外出"便民伞" 服务
1.4人性化的装修知会
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项 目
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人性化的装修知会
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附图
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问题描述
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当该单元有新的装修开工时，对该单元其他业主造成噪音干扰，因该单元的业主不知到新业主开始装修施工造成干扰，引发不满、矛盾。
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无图
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解决措施
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物业服务中心制作了人性化的装修知会，对正在和新装修的住户，在该楼层或一楼大堂张贴该装修知会，方便业主及时了解附近住户的装修信息。
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成 效
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及时传递信息，增进理解。
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1.5客户焦点问题小组
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项 目
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客户焦点问题小组
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附图
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问题描述
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开发的新项目存在许多涉及与客户有关的重点和难点问题；其中部分引起客户关注的焦点问题不能得到及时有效地解决。
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解决措施
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服务中心及时召开沟通会，集思广益，发现日常工作当中存在的与客户有关的焦点问题
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安排专人统计焦点问题，并形成专题报告，责任到人，及时跟进并通报问题的处理情况
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定期向项目部、返修组发送客户焦点问题，组织召开沟通会。
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成效
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解决客户焦点问题，提高满意度。
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1.6物业宣传进信箱
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项 目
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物业宣传进信箱
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附图
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问题描述
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部分业主早出晚归，与服务中心接触时间不多，对服务中心的服务工作无法亲身体验到。
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解决措施
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在每月收费通知单背面将服务中心本月的工作以图文并茂的形式进行宣传，同时，也可适当的增加文明宣传，确保住户宣传的及时性及广泛性 。
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成效
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增进了解,提升服务费的收缴率
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1.7制作产品使用说明书
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项 目
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制作产品使用说明书
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附图
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问题描述
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日常维修管理中，很多客户因操作不当导致五金配件、厨具、木门等损坏，造成业主生活不便。
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解决措施
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向各产品供应商收集产品使用说明书，并同通俗易懂的语言将产品说明书翻译出来，免费赠送给业主，让业主都能了解产品的使用技巧和保养方法。
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成效
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方便客户，客户满意。
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1.8建立客户上门拜访制度
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项 目
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客户上门拜访制度
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附图
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问题描述
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客户报修后缺乏关怀，日子长了客户感觉得不到尊重 。
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解决措施
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部门内部建立客户上门拜访机制，制定月度拜访计划，并且责任落实到人。
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重点关注曾经报修过问题的客户，逐户登门访谈，查看维修后的使用情况，联络客户感情。
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成效
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客户满意、认同。
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1.9模拟验收专业工具的引进及使用
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项 目
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模拟验收专业工具的引进及使用
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附图
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问题描述
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在项目交付时有客户对我们的验收标准提出质疑，并要求当场重新验收，保修部无专业的验收工具，只有传统的卷尺、测距仪等简单的验收工具，无法满足客户需求。
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解决措施
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通过市场调研及比对，采购一批红外线水平仪、靠尺等专业的工程验收工具，提高模拟验收各项指标数据的准确性。
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成效
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客户信任
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1.10客服宝典
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项 目
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客户宝典
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附图
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问题描述
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物业服务中心客户服务宝贵经验和服务创新，及外部交流的先进经验没有推广的平台，缺少服务经验积累。
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解决措施
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通过客服宝典，对服务创新和亮点服务，以及在其他公司交流学习的服务经验，通过图文并茂的方式总结和提炼，并发送全体，便于有选择的采纳，提高整体客户满意度。
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成效
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活学活用，提升服务水平。
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1.11销售温热毛巾服务
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项 目
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温热毛巾服务
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附图
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问题描述
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在天气炎热的时候，客户来项目参观,往往会有所不适。
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解决措施
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在样板房、销售厅增设消毒柜、毛巾，及时为客户提供热毛巾服务，使客户有惊喜感受。
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成效
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客户满意、惊喜。
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1.12入住送礼（装修光碟）
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项 目
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入住送礼（装修光碟）
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附图
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问题描述
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业主装修结束后房屋的电器、室内装饰都处于保修期；由于单位众多，业主往往因不慎而缺失联系方式，给维护带来不便。
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解决措施
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在装修过程中，装修管理员在监控过程中，及时收集相应单位联系信息，建立业主个性化资料；
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装修进入隐闭工程(管线、防水施工等)施工阶段，对施工现场以图片记录并存入业主个性化资料中；
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在业主装修结束后，物业服务中心将以上收集的信息连同装修图纸刻录成光盘赠送给业主，以方便业主后期使用。
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成效
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方便客户，利于沟通。
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1.13未入住客户的满意度 提升措施
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项 目
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未入住客户的满意度 提升措施
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附图
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问题描述
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客户未入住、感受不到物业服务。
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解决措施
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为客户提供无偿的增值服务（后花园草坪修剪）
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结合项目实际情况策划、举办社区文化活动（游泳比赛、钓鱼比赛、自行车 比赛）；
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老年人、小朋友喜欢的户外活动。
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成效
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营造氛围、提升满意度
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1.14“提效小秘书” 服务
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项 目
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“提效小秘书”服务
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附图
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问题描述
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职能部门和业务部门间需要沟通的业务工作会发生延误
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解决措施
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在协同平台建设“提效小秘书”栏目，进行信息提醒，体现公司邮件形式要求各部门在规定时间内反馈的工作，栏目直观的体现需反馈的事务名称和时间节点，部门通过浏览任务了解详细的要求。
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成效
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提升工作效率
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1.15制作小小便签纸、传递万科物业情
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项 目
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制作小小便签纸、传递万科物业情
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附图
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问题描述
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在工作中经常有客户向岗位咨询、问路时需要记录地址、号码等其他重要事项，岗位提供给客户的便签纸基本为空白纸张，单调空泛。
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无图
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解决措施
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统一印刷有公司标识的便签纸需要达到一定数量才能印刷，可能会造成资源浪费。简便可行的是服务中心自行打印有公司LOGO名称的便签纸，背面打印公共紧急联络电话。
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成效
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方便客户
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1.16“充电器 ”服务
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项 目
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“充电器 ”服务
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附图
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问题描述
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随着信息的重要性越来越受到重视，手机如今已经成为外出办事随身必备之物，工作中经常会遇到客户反映手机没电需要找个地方充电的需求
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解决措施
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在出入口配备多功能的手机充电器或者万能充。
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成效
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方便客户，提升满意度。
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1.17装修负责人的装修管理宣传
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项 目
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装修负责人的装修管理宣传
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附图
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问题描述
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装修负责人在与业主接触之初就开始给业主进行违章搭建的设计，以促使自己接到更多的业务，同时在每一笔业务中赚取更多的利润。
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装修负责人在日常装修管理中与服务中心打游击，采取各种方式违章搭建。
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装修负责人对装修工人管理不严，对小区产生安全隐患及客户投诉。
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装修负责人对小区装修管理的要求了解不彻底，对违章搭建抱有幻想。
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解决措施
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召开装修负责人大会，向所有装修负责人详细讲解公司装修管理的要求及规范。
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请政府部门工作人员参加会议，并现场向装修负责人强调违章搭建可能造成的严重后果，强调政府部门将坚决拆除违章搭建的决心。
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服务中心从管理的角度强调若违反装修管理可能导致的后果，强调服务中心愿意为所有配合服务中心工作的装修负责人合法、合理赚钱提供一切便利。
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与装修负责人签订《装修负责人承诺书》，获得其书面的承诺，并严格落实实施。
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成效
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有效防范装修违章
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1.18职能部门微笑达人评选
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项 目
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职能部门微笑达人评选
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附图
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问题描述
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职能部门在日常工作中，服务意识有所降低，未能给一线同事做最佳表率。
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解决措施
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在职能部门前台设置“微笑达人”评比信箱，在公司范围发送邮件，号召一线部门对职能部门同事的服务表现和微笑动作进行投票。
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为减少投票的随意性，对每一票都要有真实的服务故事支撑。
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成效
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提升职能部门服务意识
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1.19二十四小时客户服务
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项 目
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二十四小时客户服务
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附图
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问题描述
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业主下班后到服务中心前台办理相关业务，正好是服务中心前台的非上班时间。
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解决措施
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安全班班组长利用业余时间到服务中心学习相关的前台业务，前台工作人员下班后，当班的班组长能够办理相关的业务。
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成效
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方便客户、提升满意度
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1.20 “搬运”服务
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项 目
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“搬运”服务
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附图
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问题描述
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高层电梯轿厢较小，业主搬家过程中经常会遇到床垫、沙发、大型家具搬不上去。
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解决措施
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服务中心成立搬运队，在业主搬家时候为业主提供服务，给业主留下了良好的第一印象。
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成效
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为客户解决实际困难，受到业主好评。
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1.21社区小管家活动
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项 目
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社区小管家活动
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附图
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问题描述
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小区养犬等不文明现象时有发生。
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经常有中小学生到服务中心要求参加社区实践活动，出具社会实践证明。
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解决措施
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由服务中心在暑期出具“社区小管家，阳光好少年”的招募通知，招募“小管家”协助物业服务中心对小区内不文明现象进行劝告、制止，参加活动达到一定次数后，可由服务中心出具暑期社会实践证明。
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成效
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有效制止社区不文明行为发生。
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1.22客服热线和投诉邮箱
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项 目
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客服热线和投诉邮箱
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附图
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问题描述
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服务中心不能及时有效地了解客户所反馈的问题点及状况，从而无法监控问题点的具体落实情况及实施效果
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解决措施
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服务中心公布统一的投诉热线和客服投诉邮箱，并设立分级投诉窗口。
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对客户投诉的问题点及时反馈给相关责任人落实整改，确认完成时间，进行结果及效果确认，并对处理情况进行回访
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每周进行回访，聆听客户心声，并跟进反馈问题，加快问题的解决速度并监督完成质量。
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成效
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加强沟通，及时解决客户关注问题
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1.23 邮件和短信群发服务
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项 目
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邮件和短信群发服务
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附图
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问题描述
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海边度假小区，管理费收缴率一直不高
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无图
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大多数的业主没有居住在小区，服务中心和业主的沟通没有很好的开展。
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解决措施
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设定固定格式的短信和电子邮件，通过网络发送管理费清单给业主。
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成效
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信息传递及时，效果好。
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1.24“高空抛物”宣传
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项 目
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“高空抛物”宣传
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附图
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问题描述
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小区经常出现高空抛物、不文明养犬情况；
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不文明宣传活动做了很多次，效果不够明显。
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解决措施
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利用小区空地或草地，安装用滚珠灯做的字“高空抛物危机生命”或“请文明养犬，关爱好邻居”等，随着路灯一起亮，夜光下从楼上阳台或房间向下看非常亮眼，可以起到非常好的宣传效果。
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成效
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营造良好社区氛围
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1.25装修保证金业主免之客户服务
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项 目
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装修保证金业主免之客户服务
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附图
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问题描述
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保证金的目的是为了保证装修没有质量问题，及对公共设施损害的赔偿保证，业主退还时多有不便，引起业主强烈不满。
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解决措施
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经分析评估，决定取消对业主收取装修保证金，避免因收取保证金而影响客户满意度。
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成效
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方便客户
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1.26“装修义务监理”服务
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项 目
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“装修监理”服务
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附图
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问题描述
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业主认为服务中心管理限制太多，总是这禁止那不行的，服务体现的较少。
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解决措施
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对现有装修管理流程进行梳理，突破装修管理的局限，提供义务式监理，替没有时间的业主发现问题，促使解决问题。并建立每户装修电子档，以备日后家政维修提供依据，让业主一开始接触物业就能感受到贴心的服务。
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成效
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提升装修工程质量，客户放心。
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1.27 VIP会议室的紧急联系人信息牌
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项 目
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VIP会议室的紧急联系人信息牌
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附图
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问题描述
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视频会议室，往往客户需求会比较多，但会务员和技术员不能一直固定在会议室内服务。
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无图
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解决措施
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会务员和技术员的照片和电话打印，制作成VIP会议室的紧急联系人信息牌。
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成效
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节约人工，方便联系。
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1.28去除电梯轿厢异味方法
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项 目
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去除电梯轿厢异味方法
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附图
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问题描述
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每一年的霉雨季节，服务中心都会收到住户们对于电梯轿厢内留有发霉和异味的投诉；
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电梯使用频率较低，导致通风不畅，易产生异味；
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养犬户喜欢带着宠物一起乘坐电梯，轿厢内存有宠物身上的特殊味道；
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尝试过对通风系统进行改造，但最终效果并不明显。
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解决措施
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购买盒装空气清新剂放置在轿厢进风口，通过风扇将香味覆盖住轿厢内的异味
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成效
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方便、实用、经济
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1.29提高《业主服务需求征询》问卷调查回收率举措
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项 目
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提高《业主服务需求征询》问卷调查回收率举措
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附图
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问题描述
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新项目收集业主服务意见征询安排于入伙当天收集，由于入伙当天业主较多及业主未抽出更多的时间配合物业服务中心服务意见调查，导致未及时、全面地收集到业主服务需求及意见，未能为业主提供更好的服务需求。
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无图
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解决措施
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与客关中心沟通，在发送入伙通知书时随同物业服务中心拟定的《业主服务需求意见征询表》寄送予业主；
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在《业主服务需求意见征询表》中提示业主办理入伙当天，把此表交予办理入伙现场工作人员；
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每天入伙下班前收集《业主服务需求意见征询表》
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入伙完毕后，统计分析业主服务需求，做到在业主入住前就为其制定相应服务措施，以便达到“量身定制”效果。
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成效
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时有效收集客户信息
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1.30采用POS机收取物业服务费
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项 目
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采用POS机收取物业服务费
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附图
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问题描述
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未能为客户提供高效、便捷、简单的缴费服务
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未能控制大额收费的现金风险。
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解决措施
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引用无线POS机收费，为住户提供上门服务
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成效
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提升收缴率
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二、设备设施部分
2.1高层楼道灯开关控制方式改造
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项 目
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附图
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问题描述
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高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手动关闭。即浪费人力又耗电。
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无图
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解决措施
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楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为三路，其中两路改为人体感应开关，提高了业主出入的方便性；另外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关，在感觉灯光不足的情况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭的麻烦，从而有效的降低了耗电量。
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成效
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方便业主，节约成本。
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2.2绘制电力运行负荷曲线
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项 目
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绘制电力运行负荷曲线
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附图
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问题描述
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用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表直观显示电力运行负荷情况。
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解决措施
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利用C语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天2次抄表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生成曲线图并保存图片即可输出曲线图，简单、明了。
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成效
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利用监控、方便工作
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2.3大堂门电插锁改进措施
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项 目
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大堂门电插锁改进措施
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附图
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问题描述
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电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（大堂门向里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔 ），带来很多安全隐患。
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解决措施
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在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔；把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调大一点即可。
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成效
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节能、减少维修工作量。
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2.4智能除湿装置
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项 目
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智能除湿装置
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附图
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问题描述
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接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故障频繁或使用寿命弱化，特别是设备接线端子受潮后很容易生锈，造成设备故障。
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无图
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解决措施
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在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保护，延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。
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成效
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减少设备故障风险，延长设备使用寿命。
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2.5照明节电器的推广
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项 目
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照明节电器的推广
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附图
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问题描述
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小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的10%，如能节约电费，将运营成本降低。
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无图
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解决措施
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公共照明中，常开的灯具位于地下车库，半开的灯具为小区路灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都是感性负载，功率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具在合适电压下工作来达到节电目的。对于安装地点有一定要求，要求线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主，能有效节电。
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成效
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节能
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2.6管道压力检测/停泵装置
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项 目
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管道压力检测/停泵装置
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附图
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问题描述
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消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网和漏水，当采用限制压力的方法测试后，可将管网压力限制在设定的值以下。
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解决措施
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为防止消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网并造成漏水影响其他设备的正常使用，在水泵出口管网处安装压力表检测装置，当管网压力超过安全压力时自动停泵，从而保护管网及其他设备。
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成效
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减少风险
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2.8电梯监控图像抗干扰方法
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项 目
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电梯监控图像抗干扰方法
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附图
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问题描述
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由于电梯运行干扰，监控易存在“雪花”状干扰现象，电梯静止时图像效果良好，在运行时图像被严重干扰。
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无图
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解决措施
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将电梯随行电缆和井道中的监控双层视频线外层屏蔽网接地，可解决了电梯监控“雪花”状干扰故障，图像效果在电梯运行时达到了良好状态，满足了监控及录像要求（使用加强的电梯专用双PVC双屏蔽电缆也可以解决上述问题，但成本较高）。
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成效
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节约成本、满足使用要求。
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2.9消防卷帘门到位保护装置
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项 目
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消防卷帘门到位保护装置
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附图
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问题描述
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在卷帘门开到位、关到位的位置上限位开关容易老化，造成限位失控卷帘门损坏。
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解决措施
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为防止消防卷帘门到位后出现失灵的故障，在卷帘门开到位、关到位的位置上安装限位门磁，起到限位保护的作用。
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成效
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低成本，效果好
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3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进
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项 目
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污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进
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附图
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问题描述
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污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球长时间在水中浸泡容易进水导致触点接触不良和老化，容易出现进水导致触点接触不良，更换频度大、维护成本和故障率高，影响水泵正常使用。
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解决措施
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将目前浮球控制的水泵启动改成磁力开关控制启动，利用原闲置/或没有用的水池大浮球作为磁力开关的浮力载体，推动磁体上下运动，在到达设定高水位报警点时报警。此改进简单，费用低廉（磁力开关不到10元/个），使用寿命长，基本不用更换 。
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成效
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可靠、节能
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2.11雨水井盖铺设假草坪
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项 目
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雨水井盖铺设假草坪
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附图
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问题描述
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由于雨水井盖颜色与小区整体的绿色搭配不协调，破坏绿化的整体观感。
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解决措施
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在小区的雨水井盖上铺设假草皮，与周边绿化环境协调一致，可以起到绿化和美化小区的用作。
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成效
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美观
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2.12设备机房防潮方法
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项 目
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设备机房防潮方法
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附图
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问题描述
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深圳天气潮湿，设备机房一般采用排风机使机房内空气流动防潮，此方法收效甚微，且产生风机设备损耗及电能损耗。 地下室设备因潮湿绝缘下降容易出现运行故障。
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解决措施
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在设备配电柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果较好且可循坏使用，经济性高。
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成效
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经济、实用
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2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸
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项 目
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污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸
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附图
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问题描述
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污水井和雨水井在蚊虫滋生时节经常会有蚊虫飞出，对水井管道进行消杀时也会有蚊虫和蟑螂从井盖跑出来，影响卫生环境。
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解决措施
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在污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸，封住蚊虫和蟑螂的出口，同时将防蚊虫闸做成斜面的，不影响地面雨水等排入下水道。
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成效
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有效防止蚊虫蟑螂爬出，管道消杀时可一网打尽。
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2.14增设“废气引导管”
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项 目
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“废气引导管”
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附图
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问题描述
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高层楼宇污水排放较为集中时，光靠存水弯的水是无法封闭管道内的臭气的，臭气会以气泡的形式流露出来。
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解决措施
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排污主立管旁增加一条排气管与排污管相连，以解决废气排放，进而解决地漏返臭难题（注意废气排放的方向，不能过于靠近住户，甚至被风吹进住户家）。
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成效
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简单、实用
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2.15小区路灯杆的除锈、改造
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项 目
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小区路灯杆的除锈、改造
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附图
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问题描述
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由于路灯底座周边是草皮，而草丛中水份较多，不易挥发，时间长久，杆底部锈蚀严重，存在严重的安全隐患
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解决措施
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将路灯底座周围用水泥硬化，微微脱出路面积水不能淹没的位置即可。
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成效
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防水、牢固
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2.16室外裸露电源开关加装锁盒
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项 目
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室外裸露电源开关加装锁盒
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附图
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问题描述
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室外电源箱内开关操作把柄有部分是裸露，开关的位置较低，所以大人和小孩都可以轻易的将开关拉下来，又没有相应的保护措施。
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无图
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解决措施
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将现有的所有电源位置较低的开关，加装一个锁盒，防止人员将正在运行的设备关掉，防止意外的事情发生。
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成效
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有效果防止开关电源，减少安全隐患。
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2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置
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项 目
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栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置
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附图
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问题描述
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新建小区停车场安装的都是防止行人通过的栅栏式道闸，但栅栏式道闸有一缺点就是无法安装防止栅栏意外动作导致砸车的压力波保护装置。
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解决措施
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根据车场栅栏杆道闸的实际工作情况, 为防止道闸地感误动作导致栅栏杆落下砸到车辆，在道闸旁边的车道上安装一对主动红外探测器，将红外信号串接在带压力波装置的光电开光与道闸控制盒上。
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成效
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安全、可靠，能有效规避砸车风险。
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2.18供配电系统温度检测
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项 目
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供配电系统温度检测
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附图
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问题描述
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用电负荷大的配电设备容易发热，对过热的设备，设备维护人员只是凭手摸来感觉温度，或者是用红外测温仪进行检测。而要经常用红外测温仪检测设备温度不太现实。
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解决措施
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采用示温贴片，直接粘贴在设备上，示温贴片有“60、70、80”三个温度探测点，达到那个温度点，那个点就由白变黑，提示检查人员关注该设备。
效果：有效检测设备温度，预防性设备管理的重要措施。
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成效
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方便、实用
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2.19水箱（池）报警系统
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项 目
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水箱（池）报警系统
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附图
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问题描述
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现在的水箱报警系统使用的触发器件均采用浮球控制，但浮球长时间浸泡在水中容易进水，造成触点接触不良，影响报警。同时试验报警触发信号也不方便。
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解决措施
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不用浮球触发报警，改造方法：从水箱水位计处引一根出水点，在出水点处加装一透明软管，使透明软管的水位与水箱水位同步。在软管里面放一带有磁铁的浮标，该浮标将跟随水箱水位的变化而上下浮动。在设定的高、低报警水位处安装一磁控开关，在浮标上下浮动到达高、低报警水位处就触发磁控开关，磁控开关就将信号传回中心报警。同时在软管下部安装进水和出水阀门，通过开、关进、出水阀门，就可方便的测试报警系统。该报警系统触发器件由于不和水接触，使用寿命理论上可无限长，并且稳定性很高。
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成效
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可靠实用，节约成本，预防性设备管理的重要措施。
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2.20设备铭牌、资料数码存档
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项 目
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设备铭牌、资料数码存档
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附图
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问题描述
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设备在维修时，经常遇到铭牌资料不清楚，无法找到产地、型号、具体参数，造成配件购买困难，维修不便，特别是在水下、地下的设备，由于设备的铭牌磨损，丢失等原因，造成设备资料不全，维修困难。
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解决措施
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在新项目前期介入或入伙时，对所有的设备，用数码相机拍下相关的铭牌资料进行存档，需要时能及时查询。
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成效
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方便保存，建立档案库可永久保存。
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2.21停电信息查询、知会措施
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项 目
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停电信息查询、知会措施
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附图
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问题描述
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供电局为保障正常的供电安全，根据各变电所的供电负载情况，定期会对一些供电线路开关进行停电检修。
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无图
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对于停电检修涉及供电线路的停电信息，虽然供电局一般都会在报纸、网站等媒体进行公布，但停电涉及的用户往往都很难准确掌握自身供电线路的停电信息。
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供电局每次公布计划停电检修时间一般都在一周以上，涉及的停电范围较大，停电线路较多，用户往往很难注意到停电信息中自身的供电线路
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供电局对于计划停电检修也会进行时间更改、推移或项目取消，用户一般都很难及时、准确掌握自身供电线路的停电信息，对顾客造成比较大的影响。
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解决措施
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向供电局开通自动接收停电信息的业务，申请办法为：写明所属大厦/小区的供电线路（XX站XX线）、供电范围、直线联系电话（或手机）、直线传真机号码，盖上公章，回传到深圳供电分公司（FAX：25593491）即可。此项业务开通后，所属大厦/小区的供电线路需进行计划停电检修时，会自动收到供电局的计划停电信息。
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成效
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有效预防停电事故造成的影响
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2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁
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项 目
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防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁
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附图
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问题描述
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每个楼层防烟门、天台、电梯机房各有一串钥匙，所有防烟门、天台、电梯机房钥匙不能通用，就防烟门钥匙有上千把，给钥匙管理带来困难，同时不方便日后维护和巡查。
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无图
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解决措施
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建立以后新项目将防烟门、天台门、按专业分的机房（如电梯机房、供配电机房等）改为通锁，一把钥匙可开所有天台门，方便、快捷。将电梯机房门锁改为通锁，一把钥匙可开所有电梯机房门，给排水、供配电机房门等安装为通锁。
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成效
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实用、方便。
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2.23自制自动恒温电烙铁
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项 目
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自制自动恒温电烙铁
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附图
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问题描述
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普通电烙铁在电子维修时无自动恒温功能,使用时长期加热易造成烙铁头氧化,缩短使用寿命、消耗电能，同时因温度过高易造成元件损坏。
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无图
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解决措施
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在普通电烙铁内安装一只干簧管（带常闭触点），通过一只普通整流二级管与干簧管并联后串入烙铁电源回路，在干簧管的常开触点接入一只发光二级管用于保温指示，自制一烙铁架，并在架上烙铁搁置的干簧管位安装一磁铁石。
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在维修电子设备时烙铁离开烙铁架时干簧管常闭触点接通，烙铁全功率加热，此时可进行元器件焊接，当电烙铁搁置于架上时干簧管常闭触点自动断开整流二级管工作，此时烙铁半功率加热保温，同时保温指示灯点亮。
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成效
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实用、方便、节能
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2.24万用修补剂“魔塑钢”
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项 目
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万用修补剂“魔塑钢”
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附图
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问题描述
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业主家中洗菜盆周边漏水，常用维修方法打玻璃胶，玻璃胶的凝固最佳粘接力是7天,每次维修完,业主都要用水,而且玻璃胶遇水易变黑.保持的时间都不长，而且时间一长玻璃胶变黑。
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解决措施
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使用魔塑钢就能解决问题,因魔塑钢固化时间为一小时,不变色（铸铁、钢材质管道漏水、沙眼等都可以用此修补）。
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成效
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操作方便、牢固、实用
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2.25蹲厕疏通技巧
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项 目
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蹲厕疏通技巧
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附图
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问题描述
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蹲厕经常被丢一次性水杯堵塞,疏通起来特别难,不小心蹲厕被有打破的危险；水杯口刚好比下水管口大一个圈,每次水杯都堵在管口,疏通时,弹簧就在水杯里打转。
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无图
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解决措施
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把弹簧前端打磨成针一样尖,疏通时弹簧就能把水杯扎破,再拉出水杯。
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成效
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小成本解决大问题
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2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新
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项 目
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消防管油漆翻新施工材料选用的创新
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附图
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问题描述
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小区消防管脱漆严重，影响现场品质；
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消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，维护人力成本高
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消防管为镀锌材质，表面光滑，不利于油漆附着
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前期选用油漆质量不好
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解决措施
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采用海虹牌环氧脂底漆（E13140-51320）进行涂刷。
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成效
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色泽可以保持4-5年不变，成本节约效果明显
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2.27门禁电源连接消防报警联动柜
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项 目
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门禁电源连接消防报警联动柜
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附图
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问题描述
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项目门禁系统电源均为单独设置，火灾状态下无法联动开启，存在违反消防相关法律规定
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无图
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门禁电源单独设置，消防联动柜无法控制，导致火灾发生需人工手动开启。
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解决措施
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在消防报警主机信号输出端（消防联动柜）增设一继电器、模块，将门禁电源输入端接至此，由消防联动柜直接控制（规避了法律风险，法律规定天台门、单元门、防火门均不能上锁。
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火灾等紧急情况下，项目门禁系统如天台门、单元门、防火门将打开。
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改造费用基本为零，消防联动柜内一般会留有备用继电器或信号模块，用上即可。
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成效
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规避管理风险
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2.28防尾随及报警装置
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项 目
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防尾随及报警装置
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附图
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问题描述
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防尾随三辊闸，高度为82厘米，无障碍通道的栅栏高度96厘米，部分外来人员、住户为图省事跨栏翻越三辊闸和无障碍通道。
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跨越时间很短，岗位未能及时发现和制止。
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解决措施
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在三辊闸上方1.5米处位置，安装一对红外报警对射，连接到门禁系统，当顾客正常刷卡通过时，设置为五秒钟内红外不报警，当顾客通过后，系统恢复布防状态，当有人非法通过栅栏和三辊闸横杆时，触动红外布防，引起警铃报警，提醒现场岗位。
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成效
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有效发现跨越栏杆现象，方便安全管理
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3.2.29增加电流表刻度指针警示功能
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项 目
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增加电流表刻度指针警示功能
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附图
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问题描述
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电流表指针刻度不易识别，非配电设备专业人员难以知晓其意义，不易发现隐患（电流表指针刻度不易识别，不方便非配电专业的值班人员抄表、及时发现异常情况）。
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解决措施
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根据实际用电负荷设定正常的电流区域值，打印张贴在电流表附近，在电流表正常工作区域粘贴蓝色荧光纸，在电流表的刻度指针上粘贴上红色的荧光纸，红色指针越线（蓝色荧光纸）即说明电流异常，不管值班抄表人员是否专业，都能即时发现电流异常现象，进而寻求资源，解决故障。
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成效
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方便巡查，预防性设备管理重要举措。
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2.30 LED灯代替电梯雷射灯
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项 目
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LED灯代替电梯镭射灯
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附图
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问题描述
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传统镭射灯每个大约为35W或55W。每个桥箱内至少安装4个，所以每个轿箱照明功率在100W以上。需要消耗很大的电能；寻找一种新型美观的节能灯，在不影响电梯的照度及美观的情况下更换镭射灯，从而降低能耗的损耗。
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无图
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解决措施
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现在市面上推出很多不同型号的LED灯，外型与雷射灯一样，照度与原35W雷射灯一样。而每个功率只有6W(或更小)。拟使用该LED灯更换原雷射灯。
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成效
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节约成本，LED灯寿命长
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2.31仕诺特节水型龙头的应用
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项 目
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仕诺特节水型龙头的应用
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附图
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问题描述
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水资源越来越紧张,水费是公司很大一笔的开支。传统水龙头比较浪费水。
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无图
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解决措施
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仕诺特节水型龙头节水效果良好，经在公司测试约节水60%，经评估与仕特诺科技发展有限公司合作，选定为公司合作供方，由各项目自行购买更换。
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成效
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节能
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2.32精装房开荒工具——有机玻璃片
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项 目
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精装房开荒工具——有机玻璃片
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附图
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问题描述
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精装修房施工残留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物质在开荒时需清理，开荒时因工具使用不当（现场开荒时使用的工具多为硬度较高的金属制工具，操作不当易造成成品的损伤），易造成对木制品及成品的损伤。
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无图
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解决措施
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选用硬度较低的有机玻璃板结合现场不同部位开荒的需求，制作成形状大小各异的工具，专门用于处理精装房成品表面附着的涂料、油漆等物质，效率高且不存在损伤成品。
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成效
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效果好
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2.33制作绿化清洁小耙子
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项 目
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制作绿化清洁小耙子
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附图
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问题描述
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绿化带灌木内枯枝叶较多，难清理，影响现场环境感观，易滋生蚊虫。
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解决措施
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制作绿化清洁小耙子，提高日常工作效率，同时避免对灌木的破坏。
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成效
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方便、实用。
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2.34自制新型水位控制器
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项 目
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自制新型水位控制器
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附图
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问题描述
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为方便排水，项目地下车库分布着众多集水井，高低水位控制系统均采用电动浮球控制
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长期泡在水中电动控制浮球工作不甚稳定，信号传输线老化严重，更换频繁
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电动浮球价格昂贵，日常维护、使用极不经济。
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解决措施
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利用二极管、电阻等价格低廉的电子原器件自制新型水位控制器（每套费用约50元），代替传统的电动浮球。
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自制新型水位控制器使用寿命长，方便维护，人工维护、材料成本优势明显。
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成效
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使用、维护方便，节约成本。
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2.35无负压供水系统
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项 目
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无负压供水系统
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附图
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问题描述
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原变频水泵供水方式耗能较大
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无图
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寻找新型低耗节能供水系统来代替，利用市政供水管网压力与变频器相结合减小电耗。
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解决措施
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增加一套XJ40-80-7.5 高效节能供水装置（共两台泵且互为备用），与原进水管网连接，与原有变频供水设备互为备用系统，原有变频系统也可以同时控制新增设备。
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成效
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节能
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2.36泳池智能监控管理联动系统
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项 目
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泳池智能监控管理联动系统
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附图
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问题描述
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泳池使用安全性要求高，需要加装红外、监控系统。
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传统的泳池加装红外系统的开关需要人工手动操作，浪费人力，存在一定弊端和风险，不能实现系统智能启用。
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解决措施
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在红外系统中加装一部电子钟控，按泳池使用要求设定时间，保证在泳池开放期间红外不启用。
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在泳池关闭期间红外自动布防，一旦被闯入，红外即时报警。
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管红外工作于否，摄像机始终正常工作，实现系统报警联动。
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成效
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方便、实用、节省人工
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2.37配电设备年检接地线制作
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项 目
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配电设备年检接地线制作
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附图
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问题描述
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传统的配电设备年检用的接地线是25平方的铜编织软线，存在弊端：
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无图
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一般是缠绕在端子上，不固定外表裸漏，不安全；
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用螺丝固定的话相对耗时
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编织线使用时间久了容易折驺，粗细不均
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对存放环境要求高，容易返潮
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价格相对较高，使用寿命有限，不经济等等。
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解决措施
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用25平方的电缆，带PNV胶皮，两头焊接铜夹子，使用时直接用夹子夹在对应的螺母上，安全、固定、拆卸方便，方便存放。
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成效
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使用时间长、保存方便。
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2.38机房进水报警简易装置
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项 目
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机房进水报警简易装置
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附图
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问题描述
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无集水井或高水位报警装置的机房一般无进水报警装置，暴雨、水管暴烈、本体渗漏等突发进水不易被发现，从而造成设备系统瘫痪、顾客投诉，甚至严重的设备财产损失
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无图
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安装机房进水报警简易装置能充分弥补人力现场巡查的不足，一旦探测到水情装置能迅速传递报警信号，避免由于受浸水原因造成设备损坏
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不安装此设备，人力很难在第一时间知晓水情，不利于在水情初起时采取措施，事后补救损失难免。
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解决措施
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选取机房内最低点（选择最低点是因为水流容易聚集）制作此报警装置；
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报警信号引至监控中心，也可引至固定的报警信号点，方便察觉。
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成效
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方便、实用，设备预防性管理的重要举措
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2.39电梯限速器泥油清理器
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项 目
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电梯限速器泥油清理器
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附图
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问题描述
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冬天来临时，电梯机房限速器大多都会出现或多或少的泥油，温差变化明显时，三小时左右的泥油量足以让限速器开关动作。
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无图
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钢丝绳在热涨冷缩作用下，会挤压中部麻芯，进而渗出把油泥，引起限速器开关动作导致电梯困人现象。
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解决措施
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用角铁制作油泥清理器，牢固安装。角铁“刀口”与限速器轮边之间保持在3-5mm；自制油泥清理器自动搜集油泥。
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自制油泥清理器制作简便、安装方便、成本低，单个费用约10元。
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成效
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方便、实用、节能
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2.40减速坡改进方法
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项 目
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减速坡改进方法
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附图
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问题描述
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小区减速坡系用水泥砌成，并在小面刷漆，因小区马路灯光照明不够，驾驶车辆人员不容易看清楚，易发生危险，且为保证现场观感和品质，减速坡需经常刷漆，维护量、人工较多，成本较高。
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解决措施
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在水泥砌的减速坡的基础上，在减速坡上贴石块，同时在减速坡两面安装反光道钉，在减速坡两面附近分别划黄线，这样既可以达到反光警示效果，现场美观，又避免以后长期维护（双层减速坡，效果更好）。
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成效
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安全、实用，减少维护工作量
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2.41化粪池井盖下加装防护网
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项 目
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化粪池井盖下加装防护网
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附图
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问题描述
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深圳曾出现多次井盖脱落导致人员不慎掉落致命现象，作为物业管理单位来说有巨大的管理风险。
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解决措施
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在化粪池井盖下加装一圆形防护网，具体做法为：用10厘的钢筋做成一个小于井盖的圆形，在圆形钢筋中加焊钢筋条以防止人员掉落，在圆形钢筋外围加焊4个U形挂钩。用膨胀螺丝将圆形钢筋固定在化粪池的内壁上。通过U形挂钩可将圆形钢筋防护网顺利取出，方便化粪池的疏通及维修。
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成效
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风险管控的好方法
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2.42维修进行中的标识规范管理
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项 目
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维修进行中的标识规范管理
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附图
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问题描述
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原有的维修进行中的标识牌，仅仅是个提示，具体施工内容，施工时间没有体现。
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解决措施
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制作方型的维修进行中的标识，比之前的“人”型提示牌好看很多了，设置维修项目及完工时间说明提示，效果可能会更好。
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成效
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施工现场的精细化管理
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2.43电子屏广告宣传栏
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项 目
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电子屏广告宣传栏
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附图
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问题描述
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原有的广告需要纸张张贴，比较消耗人工，看起来不怎么美观，字太小，也不方便观看，体现不了项目管理的档次。
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解决措施
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引进电子屏广告发布，不需要张贴纸张，在中心文字输入就可以，挺节省人工，看起来也高档。
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成效
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高档、环保
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2.44开关、插座节能环保宣传小措施
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项 目
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插座节能环保宣传小措施
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附图
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问题描述
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传统的开关、插座指示打印个标识：如随手关灯、节约用电等，虽然有环保节能的意味，但不够直观，缺少震撼，开关、插座一般安装在墙壁上，长期的使用，手会触抹到墙壁，形成污渍，影响美观。
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解决措施
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在插板开关和墙壁之间嵌入一环保宣传绿叶（塑料材质），配合红色提示字体，色泽鲜明，震撼心灵，也滋润眼球。
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成效
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震撼、养眼、实效强
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3.2.45大堂墙边、角有机玻璃包边
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项 目
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大堂墙边、角有机玻璃包边
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附图
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问题描述
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大堂墙边、角容易破损（行人、物体等容易碰到），修补不方便，也浪费成本。
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无图
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解决措施
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采用椭圆折边的有机玻璃包边可以排除上述问题。
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成效
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美观、实用又显高档、突品位
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2.46隐蔽的移动信号放大器
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项 目
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隐蔽的移动信号放大器
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附图
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问题描述
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室外安装移动信号放大器不美观，与小区整体风格也不协调，业主担心信号的辐射问题也不配合，安装太靠近房屋也会引起顾客投诉。
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解决措施
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采用与小区室外路灯风格一致的立杆安装信号放大器，或者把信号放大器隐蔽在小区室外路灯，问题就解决了。
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成效
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既可照明，又不会引起业主关注
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2.47排水湾的妙用
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项 目
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排水弯的妙用
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附图
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问题描述
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排污管、雨水管容易被建筑垃圾堵塞，一般很难及时发现，很多情况都是在雨天或者住户被淹的情况下才发现！那么怎么才能及时发现管道堵塞提前疏通检修呢？用胶锤轻轻的敲击管道，听声音判断是个方法，但比较耗费人力，也不能保证效果。
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解决措施
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加个排水湾就解决了：工作原理：如图1、2处是管道转弯和地下掩埋管道相连的地方，转弯，容易累积垃圾，如水泥块、生活垃圾等，长时间积累就会堵塞；如图3处是检修口，方便检修、疏通管道；如图4处是连接三通，从而引出溢流管道；如图5处是存水湾，适当存水阻止臭气排出；如图6处是溢流管口；如图示可以看出，一旦1、2处发生堵塞，水位升高到4处就会自动从5、6处流出，不会继续上升淹没住户。
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成效
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花小钱，大实用。
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2.48铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法
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项 目
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铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法
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附图
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问题描述
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钢管容易锈蚀，我们一般是刷油漆防护，效果很好。但有个问题，钢管穿墙部位即使刷了油漆还是阻挡不了生锈，原因很多，返潮、积水、外力伤害等。
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解决措施
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在钢管与墙面接触部位用水泥砌成一个椭圆的保护圈，根据位置的高低、积水情况可以砌两层，超过一般的积水面即可。
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成效
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有效防止锈蚀，表面处理椭圆，不会伤到脚趾，也可以防护外力伤到管道。
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2.49安全泄压阀
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项 目
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安全泄压阀
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附图
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问题描述
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消防水泵误启动会造成管网压力过高，从而损坏管网并造成漏水，影响其他设备的正常使用。
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解决措施
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在管网的适当部位，如天台等处，安装安全泄压阀，在管网压力超过安全压力时自动泄压，保护管网及其他设备。
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成效
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有效规避风险，设备预防性管理的重要措施
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2.50监控设备前端防雷装置
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项 目
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监控设备前端防雷装置
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附图
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问题描述
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雷雨季节，雷形成的感应电不仅能破坏前端监控设备，而且还能沿着导线破坏监控中心设备。
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解决措施
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在前端设备进入中心的线缆处加装防雷装置（在线路上加装继电器），平时，继电器通电闭合，保证信号良好的通道，雷电来临时，关闭防雷装置电源，继电器断开切掉信号通道，避免雷电感应的高电压沿线缆侵入损坏中心后端设备。
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成效
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实用、可靠，设备预防性维修的重要措施
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2.51利用激光水平仪挂画定位
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项 目
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利用激光水平仪挂画定位
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附图
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问题描述
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家政维修钻孔挂画水平定位难度较大，稍有不慎会引起客户不满。
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解决措施
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钻孔挂画采取激光水平仪，快捷方便，精确度高。仪器价格便宜，网上购买只需要26元。
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成效
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提升家政维修专业化服务形象
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2.52压力表正常工作范围提示
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项 目
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压力表正常工作范围提示
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附图
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问题描述
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一般各类设备上的压力表正常工作数值是变化不大的，但是当有变化时我们的技术员可能不会及时发现。
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解决措施
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用红、黄油性笔按照标准对应划出工作区间，巡视检查时一目了然。
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成效
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方便、实用
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2.53销售样板间消防安全防范措施
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项 目
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销售样板间消防安全防范措施
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附图
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问题描述
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部分新项目由于还处于主体施工状态，消防配套设施还不够完善，但由于销售厅、样板房客流量较大，存在一定的消防隐患。
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解决措施
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在销售厅、样板房增加一套独立的烟感报警系统。探测器由9V电池驱动，无需火灾报警控制系统，一旦探测到火灾烟雾，其内置的喇叭即发出85分贝报警声
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成效
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有效防范消防安全
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2.54洗手间自动冲水感应器电源更换方案
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项 目
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洗手间自动冲水感应器电源更换方案
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附图
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问题描述
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写字楼洗手间小便自动冲水感应器所用电源是松下6V直流电池，数量较多，使用寿命约为一年，市场上此类电池较少，购买困难且价格昂贵。
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解决措施
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利用4节1.5V的5号电池替代6V直流电池(至少可用一年)，为保障电池使用可靠性，制作专用电源盒进行固定。
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成效
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经济、实用
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2.55便民服务、设立便民物资箱
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项 目
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便民服务、设立便民物资箱
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附图
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问题描述
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新项目业主刚入住时间不久，装家具了需要拆装一些小物件却苦于没有工具，扣子突然掉了找不到针线，关键时刻怎能不着急
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解决措施
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物业服务中心特设立便民工具箱（包括扳手、钳子、卷尺等）、药箱（包括消毒药水、创可贴等），放置于服务中心前台及出入口处供客户免费使用。
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成效
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方便、实用。
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2.56低成本方案解决地下室地面起沙问题
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项 目
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低成本方案解决地下室地面起沙问题
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附图
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问题描述
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地下车库时间一久地面就会起尘，起沙,降低现场品质，增加服务成本，严重影响公司品牌形象。
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解决措施
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地面冲洗，清洁地面卫生
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地面干后用108胶水进行扫浆（增加粘接度)
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用108胶水加黑豹防水(凝固力强，防止热胀冷缩造成地面裂缝性能高，有效防止水份破坏）1：1比例对325#水泥拌匀，干湿适中批荡地面一次，干后同样用上面材质二次扫平，24小时后就可以行车。
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成效
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经济、有效
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2.57车库污水沟巧设污水过滤网
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项 目
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车库污水沟巧设污水过滤网
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附图
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问题描述
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地下车库污水沟的雨水、洗地板用水在进入污水集水池后，污水池垃圾积攒很多，经常造成污水泵堵塞，造成水泵烧毁，给公司财产造成损失。
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解决措施
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在雨水沟进入污水集水池前端制作一个可拆装垃圾过滤网，在垃圾进入污水集水池前端过滤，定时清理过滤网即可。
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成效
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经济、有效。
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2.58消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案
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项 目
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消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案
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附图
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问题描述
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写字楼各功能分区与外部分隔的消防通道防火门安装有门禁装置，以保障了功能分区内的安全防范；此方式导致功能分区内发生火警或其它异常情况须应急疏散时，可能会出现因门禁无法及时打开导致疏散人员无法撤离出室外的情况，存在安全隐患。
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无图
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解决措施
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保留现有所有门禁不变，在消防疏散方向门禁刷卡器旁边位置增加一个破碎玻璃紧急开门开关；
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在消防状态下，只须将破碎玻璃紧急开门开关的玻璃打破，对应门禁将无条件打开，保障消防通道畅通；
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为弥补非消防状态人为打破玻璃导致门禁失效潜在的安全隐患，在控制中心再增加一套报警装置，任何一处门禁破碎玻璃开关被人为打开，控制中心均可接收到对应位置的声光报警。
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成效
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有效防范
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2.59水箱高水位溢流的报警锁控解决方案
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项 目
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水箱高水位溢流的报警锁控解决方案
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附图
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问题描述
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部分项目生活水箱水位控制为浮球控制，一旦浮球发生故障水泵将持续供水，虽然水箱有高水位报警装置，但岗位接到报警信息、现场确认到最终关闭水阀，一般需经历较长的时间，已有大量生活用水流失；
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无图
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解决措施
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在控制浮球阀的前端，加装一个电磁阀，并通过液位继电器对电磁阀进行开关控制，进而实现高低水位控制目的。
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当水箱出现高水位报警信号时，控制电磁阀强行关闭，即便接到信息的岗位未及时赶到现场，水箱也不会因持续供水而溢流出来。
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成效
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实用、有效
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2.60红外T型支架技术创新方案
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项 目
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红外T型支架技术创新方案
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附图
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问题描述
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周界红外和围墙摄像机的安装为分开安装,在情况复杂的位置不便于安装，而且安装后效果也不够理想 。
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解决措施
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将监控的线材与周界红外一起敷设进入L型支架，L型的红外支架延长，并且在顶端焊接一段横管用于安装监控摄像机及红外补光灯，这样便于管线的预埋和设备的安装。同时也可更加直观的监测到周界防区的全貌。
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成效
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简单、实用、有效
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2.61玻璃角边增加护角
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项 目
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玻璃角边增加护角
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附图
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问题描述
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写字楼车库排风口采用了大量的玻璃，外围是开放式管理，白天及晚间都有许多附近居民过来纳凉、玩耍。
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解决措施
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在每个琉璃角边加装琉璃角护边，保障人员安全。
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成效
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安全、有效
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2.62电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能
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项 目
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电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能
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附图
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问题描述
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电梯公司的紧急维修标识只有“电梯例行保养中”，非保养时间停梯造成的不便引起客户不满。
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无图
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解决措施
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在电梯维修护栏上增加“翻页提示”功能，针对不同情况进行不同提示，例如：
“因有顾客的小物品掉落在井道中，为了电梯运行安全，需进行停梯寻找，我们会尽快恢复服务”
“电梯因暴雨导致底坑积水，为了电梯运行安全，需进行停梯排水”
“电梯因线路故障，正在紧急抢修中，不便之处，敬请原谅”
等等。。。。
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成效
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信息沟通及时，减少客户抱怨
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2.63门禁机械式出门按钮改成感应式开关
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项 目
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门禁机械式出门按钮改成感应式开关
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附图
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问题描述
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写字楼大厦办公共通道设有门禁，人员进出较频繁。
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无图
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解决措施
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机械式按钮门禁按钮更改为电子非接触式，既美观又不易损坏，开门时只需用手靠近即可开门，由于是非接触式，可提升顾客感受，特别在流感高峰期间。
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成效
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方便、卫生
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2.64设备管网阀门螺杆套管加装堵帽
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项 目
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设备管网阀门螺杆套管加装堵帽
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附图
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问题描述
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设备房大部份没加装堵帽，使黄油没得到更好保护，阀门螺杆进灰尘杂物后易发黑失效。
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无图
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解决措施
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阀门螺杆涂有黄油后装上套管，目的为了润滑、防锈，缺点是不防雨水、灰尘杂物，易使黄油发黑、发硬失效。
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成效
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简单、经济、有效
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2.65消防栓箱增加保险插销
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项 目
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消防栓箱增加保险插销
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附图
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问题描述
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靠海项目风力较大，很多消防栓箱子锁具不是特别紧固，风大的情况容易将门吹开玻璃撞坏，楼层高的还易伤人。
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解决措施
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在消防栓箱子锁具一侧打孔，增加一个保险插销（类似于灭火器的保险栓）。
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成效
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有效防范、控制风险
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2.66巡逻安全员配简单工具
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项 目
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巡逻安全员配简单工具
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附图
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问题描述
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夜间值班技术人员较少，常常碰到突发的业主或公共设施小问题，得不到及时的解决。
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解决措施
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巡逻安全员随身带把电笔、螺丝刀、扳手，业主家插座没电、开关跳闸、房间内没水等小问题，可以得到及时处理。
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成效
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维修及时、减少维修人员工作量。
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2.67水景防护
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项 目
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水景防护
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附图
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问题描述
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有水景小区内，水景周边没有任何防护小孩子容易落水。
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解决措施
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摆放花箱，花箱与花箱之间用塑料链条（红白相间）连接。既美观又不破坏原有设计风格。
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成效
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美观、风险防范
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2.68清洁污水排放及垃圾桶放置二合一
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项 目
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清洁污水排放及垃圾桶放置二合一
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附图
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问题描述
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高层的垃圾桶放置一般都是放置在消防通道，放置垃圾桶位置的墙面容易被污染。楼层内一般只预留地漏口，清洁(水桶装水)污水不好排放。
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无图
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解决措施
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在放置垃圾桶的地方地面粘贴瓷砖及地砖，污染后可随时清洗。
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在放置垃圾桶的地漏处粘贴2CM的挡水坎，往地漏处倒水时水不会流到地漏外面造成二次污染。
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尺寸：墙面瓷砖高120CM，地面瓷砖60CM×90CM，倒水池30CM×30CM，挡水坎5CM×30CM，挡水坎厚度2CM。
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成效
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实用、有效
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2.69独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案
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项 目
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独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案
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附图
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问题描述
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独栋别墅在滚动式开发的过程中会存在极大的安全隐患，项目的工人复杂程度所带来的安全隐患要比外部的人员所带来的安全隐患更大，只有做好技防和物防方面的工作才能更好的确保安全。
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无图
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解决措施
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在别墅区域除了正门以外的三面安装拉力刮刀，形成“U”型安全岛进行防范，只保留临路面安装监控进行防范。
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在入伙区、销售区、施工区交混在一起的时候，通过此防范系统能切实、有效提升安全防范系数。
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成效
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有效安全防范
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2.70个人专用警示牌的应用
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项 目
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个人专用警示牌的应用
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附图
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问题描述
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目前设备现场不可避免存在职责交叉的情况，如在电井内有其他技术员在开关上悬挂了“有人工作禁止合闸”的标识后，即使是责任人也不敢对设备进行操作，而具体是何事、何人在线路上工作确需经才多方查询后能了解，如有紧急事件需要处理，就会造成不必要的延误。
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解决措施
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使用打印纸和过胶纸为各技术员制作几份专用标识，如在“有人工作禁止合闸”的内容下方同时标注挂牌人姓名及联系电话。
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成效
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2.71小区室外石材地面易滑的处理技巧
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项 目
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小区室外石材地面易滑的处理技巧
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附图
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问题描述
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小区室外石材地面出现易滑现象，多次接到住户的投诉反映
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无图
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解决措施
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将室外石材地面进行花纹式进行切割，加大石材的磨擦面。
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成效
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防滑
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2.72控制设备异常情况警示系统
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项 目
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控制设备异常情况警示系统
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附图
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问题描述
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水箱经常出现因电源被关闭造成电磁阀关闭不能正常进水而停水，控制柜被打成手动造成积水井不能抽水而水淹设备房等突发事件
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无图
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解决措施
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在控制柜安装一警灯，电源由控制柜取，警灯控制回路串接一中间继电器的常闭触点，中间继电器线圈的电由我们需监控其是否在正常状态的电源开关或控制开关的下端取，当电源被打下或控制开关处于停止和手动状态时中间继电器失电警灯工作会闪烁。一个设备房有多个地方需监控只需增加继电器，将常闭触头并联即可。
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成效
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及时发现隐患。
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2.73解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品
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项 目
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解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品
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附图
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问题描述
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现有的玻璃墙面装修、高档写字楼的洗手间洗手盆的安装、洗手台面使用玻璃做台面等装饰器件，都使用了大量的透明玻璃胶，或者其它密封类别胶质产品等。
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无图
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解决措施
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为解决这种玻璃胶发霉发黑的问题，引进使用现有市面还没普及的新型高技术产品陶瓷胶；它可在潮湿的环境下使用5-8年而不会发霉，纯白色在水中使用而不会发黑。
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成效
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美观
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2.74金属门把手防静电措施
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项 目
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金属门把手防静电措施
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附图
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问题描述
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写字楼项目及高档住宅项目，很多玻璃门安装了金属门把手。秋冬干燥季节，静电现象常有发生。
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无图
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解决措施
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将玻璃门金属把手包上颜色与大厦风格相近（如浅灰色）的塑料不干胶纸，即可解决静电的问题，大家都可以直接使用，避免用手接触玻璃，留下手印。
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成效
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方便客户、减少保洁员工作量
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三、安全管理部分
3.1部门内部安全各班组工作互控监督制度
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项 目
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部门内部安全各班组工作互控监督制度
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附图
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问题描述
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安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。
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解决措施
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采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；
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检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核；
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以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。
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成效
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强化内部安全管理。
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3.2安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪
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项 目
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安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪
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附图
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问题描述
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安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头。不利于事后追溯取证。
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无图
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解决措施
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在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。
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成效
|
加强安全管理。
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3.3固定车位加装防盗车位锁
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项 目
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固定车位加装防盗车位锁
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附图
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问题描述
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固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成顾客不满，安全员工作压力大。
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解决措施
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业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。
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成效
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杜绝车位被占用，方便管理。
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3.4监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示
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项 目
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监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示
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附图
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问题描述
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因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。
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无图
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解决措施
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编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时，针对不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。
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成效
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提升安全管理效率。
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3.5夜间实施“安全搜寻棒”
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项 目
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夜间实施“安全搜寻棒”
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附图
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问题描述
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夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人易疲惫，工作质量难以保证。
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无图
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解决措施
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每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力，岗位相互间也有了相互评比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质量。
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成效
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提高工作效率
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3.6停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”
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项 目
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停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”
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附图
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问题描述
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小区内停车场出入岗亭在收取费用时，个别车主交费不要发票，而车辆管理员又没有及时将车辆收费发票当车主的面销毁或上交，容易诱使车场管理员犯经济上的错误或引发出更严重问题；其他车主看见个别车主不要发票而车场管理员又没有当众撕毁发票，容易产生不公平的心理和认为万科物业公司管理不规范；长时间的恶性循环，会导致安全部其他岗位员工出现不平衡的心态。
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无图
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解决措施
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制作一个意见箱大小、能上锁的不锈钢盒子，箱名为“废弃发票收集箱”；安放位置在停车场刷卡器侧面，监控器能看到的位置；车辆管理员将车主不要的发票当着车主面及时投入“废弃发票收集箱”中；财务管理员每周一次或定期开箱一次；可以有效的控制车场岗位有可能出现的经济问题；消除客户对公司规范管理的疑惑，以提高客户的满意度。
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成效
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实用
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3.7停车场入口加装车位电子显示屏
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项 目
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停车场入口加装车位电子显示屏
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附图
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问题描述
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小区车位使用紧张，给车辆停放造成困难，而相关业主或来访车辆对车位实际使用情况不了解：1、当车位已满被岗位拒绝入场时，会给对方引起误解或不接受，导致对方对现场岗位发火或其他过激行为。2、即使有剩余车位，进场的车辆也会往来车场寻找。
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无图
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解决措施
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在车场入口处安装一台车位电子显示屏，与刷卡系统保持联动，及时显示车位使用情况。当车位已满时，显示屏上会显示“车位已满”，有利于入口岗对车辆的控制。
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成效
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避免业主或来访车辆的投诉，同时也体现物业服务的“智能化”，但需要成本，我们新项目目前的车位不紧张，暂时可以不考虑安装。
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3.8装修公司的管理举措
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项 目
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装修公司的管理举措
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附图
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问题描述
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小区经常会发生在未到装修时间时，有装修公司已经开始动工。特别在双休日，已入住业主对此事非常反感，经常以此向服务中心投诉。但服务中心往往只能派安全员上门进行制止，但毕竟治标不治本。
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无图
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解决措施
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在小区开设装修人员休息区，未到装修时间时，要求装修人员在休息区内等待。在休息区内安放椅凳，并要求装修人员按规定整齐的在小区外等候。待装修时间到点时，才允许其进入小区进行装修工作。这样既体现了人性化管理，也解决了业主对此事的投诉。
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成效
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规范装修人员管理问题
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3.9中心安装定时提醒闹钟
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项 目
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中心安装定时提醒闹钟
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附图
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问题描述
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按公司体系要求，中心人员晚上22点至次日早上7点，每逢整点和半点需与现场安全岗位呼叫联系一次，以提高现场岗位工作状态。但由于各种原因,经常无意忘记此项工作；有时中心人员忙于其它事务或有时忘记而未与岗位联系，造成岗位长时间无人呼叫后出现打瞌睡现象。这样安全工作得不到落实，存在安全隐患。
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解决措施
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在中心安装一个闹钟钟控器，晚上22点至次日早上7点，每逢整点和半点闹钟一次，以提醒中心人员定时呼叫联系岗位，同时也能提高中心人员的工作状态。
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成效
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提高工作状态。
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3.10道路分割采用花箱
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项 目
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道路分割采用花箱
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附图
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问题描述
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区内部的路面一般不宽敞，也不是直线，在小区主出入口车流多的路段热融胶路面分割线作用有限，拉警戒带吧，也不美观，作用不明显，怎么办好呢？
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解决措施
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小区道路中间的隔离花箱，不但可以分隔车行道路，还兼具美化功能。
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成效
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美观、实用
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3.11车场岗服务位置固定标识
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项 目
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车场岗服务位置固定标识
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附图
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问题描述
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车场岗安全工作人员服务空间有限，具体站立位置不固定不规范，充满随意性，会影响服务效率、也会引起顾客不好的感受。
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解决措施
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寻找最佳服务位置，用黄圈固定，避免了安全岗位站位随意。
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成效
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管理真细，提升规范化。
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3.12小区出入口安装访客登记系统
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项 目
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区出入口安装访客登记系统
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附图
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问题描述
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小区来访、装修人员较多，出入口因需填写来访登记，通行效率较低。
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解决措施
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解决方案：为提升现场岗位快速、安全、便捷的服务效率，出入口岗位配备了访客登记系统及来访登记台
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成效
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提升出入口通行效率和客户满意度，目前已在金色、五园、规划、国土、千林山居项目使用。
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3.13高空作业提示单
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项 目
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高空作业提示单
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附图
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问题描述
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部分安装空调工人在小区高空作业忽视安全隐患，虽然服务中心一直强调高空作业安全及注意事项，但作业工人为图作业方便，存在不规范作业的情况，事故发生后服务中心无法提供已尽到告知义务的证据。
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无图
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解决措施
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在小区出入口放置高空作业责任书，由出入口岗登记工人进出时要求工人在高空作业责任书里面签字确认，确保每位进出的工人留有书面确认书，服务中心留档，以确保已尽到告知义务。
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成效
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操作方便、有效防范风险。
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3.14外来人员门岗备案签到制度
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项 目
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外来人员门岗备案签到制度
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附图
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问题描述
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目前小区外来工和家政人员较多,有做钟点工的,有送奶送报的,还有送餐及送邮件的.虽然都有在服务中心备案(留照片和身份证复件),但每天进出次数较多,岗位不好控制.每个人都要详细登记工作量较大.
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无图
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解决措施
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现在实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度,;
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岗位值班人员确认不是备案人员,则通知中心联系业主确认登记有效证件后方可进入小区,并且关注其停留时间。
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确认是备案人员,岗位值班人员让其在<<外来钟点工及备案人员门岗签到表>>上签字后即可放行.
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出小区时填写离去时间.不仅留下了备案人员的字迹而且简化了值班人员的工作程序.
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成效
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有效防范安全风险
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3.15小区违章车辆温馨提示
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项 目
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小区违章车辆温馨提示
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附图
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问题描述
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小区经常有业主的车停放在消防通道或者逆向行驶停车,外来车辆进入小区车场时占用了业主租的固定车位.还有的车停放时一辆车占用了两个车位等等一系列违章情况时有发生。
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无图
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解决措施
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由以往的单张A4温馨提示改为一式两联A5的红白色温馨提示.当发生车辆违章时由巡逻岗报到中心,中心及时填写温馨提示,将红色联贴在违章车辆的挡风玻璃上,告之其他业主我们正在处理此辆违章车,中心妥善保留白色联作为凭证以供查阅。
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成效
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减少违章
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3.16新项目安全团队人才梯队建设
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项 目
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新项目安全团队人才梯队建设
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附图
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问题描述
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项目规模大，部门安全管理骨干人才梯队建设跟不上部门需求。
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解决措施
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部门内部建立安全团队人才梯队建设方案，安全班进行系统性、规范性培训及引导，实现安全团队全员学习的良好氛围，提升员工综合业务管理素质，达到部门现场对人才的需求及不断提高客户满意度。
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成效
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培养安全管理后备队伍
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3.17项目工地分时段实行双岗
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项 目
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项目工地分时段实行双岗
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附图
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问题描述
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在工地执勤的安全员时常会因为这样或那样子的原因和工地施工人员发生矛盾，管理人员也一直苦恼于岗位的安全问题，在安排双岗后项目又会增加三人次的费用。
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无图
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解决措施
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分时段在工地出入口设置双岗：1.在施工人员上下班高峰期时06：00—07：30；11：00—12：00；13：00—14：00；17：30—18：30等时间段安排双岗进行执勤；
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在夜间偏远岗位安排双岗进行执勤。
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成效
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有效控制安全人力成本，防范安全风险。
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3.18“海浪”式安全检查模式
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项 目
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“海浪”式安全检查模式
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附图
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问题描述
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安全与风险管理部每季度覆盖公司所有项目安全业务检查一次，时间跨度大，检查人员项目逗留时间短，不能及时发现不同班次，不同时间段的安全隐患，也未能调动现场安全岗位的警惕性和积极性。
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解决措施
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开展全天式24小时、多组人员、多波式、分时段的“海浪”式安全检查，深掘现场隐患，防范未然，做好安全管理工作。
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成效
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提升岗位工作警惕性和积极性
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3.19禁止噪音装修提示便贴
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项 目
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禁止噪音装修提示便贴
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附图
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问题描述
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周六、日、节假日非装修时间，时常有装修工使用电动工具装修发出噪声影响业主休息
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无图
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解决措施
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做一张小纸条，在上面写有“周六日严禁打墙、电锯、电钻等噪音施工”以及装修时间规定，再加上便民电话，如服务中心电话、控制中心电话、快餐店电话和装修搬运电话。将小纸条张贴在大门上的一个很显眼的位置，很容易引起业主和装修工人的注意，能有效制止噪声装修。
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成效
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及时提醒、减少噪音装修
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四、环境绿化部分
4.1利用物理防治法防治白粉虱
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项 目
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利用物理防治法防治白粉虱
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附图
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问题描述
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具刺吸式口器害虫白粉虱主要在大红花\黄金叶\马缨丹上进行危害,一年发生8-10代,危害周期长,根治难。
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无图
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解决措施
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利用白粉虱对黄色的趋性，在植株行间挂插黄色塑料板，板上刷一层重机油，进行粘杀。
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成效
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节能环保。
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4.2制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水
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项 目
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制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水
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附图
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问题描述
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楼层绿化经常因为浇水不及时,枯萎现象比较严重
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无图
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解决措施
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利用pvc管,在管上增加出水口埋入土层中,同时制作小型蓄水罐,将蓄水罐挂着墙面形成高度差,每天由楼层清洁人员将蓄水罐注满水,水经过pvc管渗透到土层中,长期保证土层湿润性,既保证植物生长水分供给，又能起到节约用水。
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成效
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方便工作，节约人工
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4.3种植大树时加钉木板减少树皮损伤
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项 目
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种植大树时加钉木板减少树皮损伤
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附图
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问题描述
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大树种植时，吊带受力点容易损伤树皮
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无图
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解决措施
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根据损伤树皮这个情况，我们采用了在吊带受力部位的树杆一圈加钉木板，把吊带绑在木板上，大大减少了树皮的损伤。
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成效
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保证树木美观方便树木成活
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4.4清洁工具改良
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项 目
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清洁工具改良
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附图
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问题描述
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在我们的清洁工作中，常常要进行路面冲水作业。在以往的工作中我们发现，利用现有的工具，在冲洗路面的工作中，必须要两个人配合，一个人冲水，一个人用地刷或拖把清洗地面，当遇到缺少人手的时候就会造成工作效率下降、效果不好，而且往往在关水的过程中容易造成水资源的浪费。
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解决措施
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改良出一个集冲水、洗刷于一体的多功能地刷
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把地刷的铁管与软水管连接后，依次打开水阀即可冲水，在冲水过程中可以通过地刷上的龙头调节出水量，并可以根据需要更换地刷头或托把头，这样，两个人的工作，只需要一个人即可完成
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成本、材料：配上双通阀门、双通、三通上配龙头、双通、补芯、地刷或托把头，五金件共约50元；镀锌铁管10元/米，大约用1.3米，铁管开槽1元/个，共15元
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成效
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节约人力、方便工作。
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4.5有效的防蛇方法
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项 目
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有效的防蛇方法
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附图
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问题描述
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新项目多为依山而建,以保护自然的原生态而赢得顾客的赞许,但原生态蛇类活动频繁，原生态里时有“竹叶青蛇、银环蛇”（属十大毒蛇）的出没，有较大的安全隐患，对预防蛇至关重要。
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无图
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解决措施
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工具：硫磺、小矿泉水瓶、扎皮、过胶纸、标识、刀片或剪刀；
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重点区域布置“驱蛇药”（硫磺粉），将驱蛇药（硫磺粉）装在小支矿泉水瓶内，并在瓶侧身开数条长方形小口或小圆洞，起到散味驱蛇的作用；
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根据社区的环境，将原生态区与生活区隔开。
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注意事项：须将驱蛇药离地面至少一尺以上（可根据现场情况）放置，起到气味散发及防潮的作用。
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须在瓶身上方做好防雨水措施及张贴相应标识
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须将所有驱蛇药统一格式放置，不影响小区整体美观。
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成效
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有效防蛇
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4.6节约绿化浇水
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项 目
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节约绿化浇水
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附图
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问题描述
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绿化水管通常比较长，浇水点离水阀门有一定距离，不用水时再过去关阀门，这其间水是乱费掉的；如中途要间断几分钟不浇水时必需关闭水阀门，用时再打开，这样跑来跑去即乱费水又乱费人力，且采死了绿化，再者关来关去的绿化水阀门容易损坏，更换有一定难度；边坡绿化地浇水时水流急，一下子渗进泥土的水是有限的，而大部份水都由排水沟流走。
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无图
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解决措施
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绿化浇水软管一端接水阀门，出水口端接一定长度硬管再接一个水阀门，最尾端接一个可调试喷头。
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成效
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方便，节水。
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4.7草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）
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项 目
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草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）
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附图
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问题描述
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草地由于经常被人踩踏，而导致部分草皮枯死，甚至在草地上形成数条“路”，不仅影响了小区的美观，也增大了绿地养护的工作量和难度。
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解决措施
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针对小区的实际情况，在草地和小路两旁加装竹篱笆，并刷绿色油漆（也可以砌一层地砖，略高地面一点，看起来也很美观）。
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成效
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有效保护绿化，美化环境。
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4.8大理石面除锈操作方法
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项 目
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大理石面除锈操作方法
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附图
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问题描述
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大理石是一种天然矿物质，会因自然原因和清洁不当产生顽固锈渍；
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无图
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大理石面生锈，普通的清洁用品：如酸性较强清洁用品，会烧伤石材表面；中性清洁用品效果不明显，锈渍还会出现反弹；生锈部分，大多出现在接逢以及石面有明显纹路之处，如因此对石面进行返新，不但有难度而且成本较高。
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解决措施
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在生锈石面上铺上一层白纸，纸张不易太薄（以免放上液体后破损）；
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毛刷将除锈液均匀的刷在纸上面（必须带胶性手套）；
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视生锈的层度及生锈期长常在确定除锈液投放量的多少；使用除锈液去除锈渍：表面如新、锈渍不会反弹；而且对却除水渍也有较果。
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成效
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成本低，而且使用方便
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4.10清洁工具放置方式
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项 目
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清洁工具放置方式
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附图
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问题描述
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商业街商铺客户拖把、扫把等清洁用品随意乱摆放，不美观，也不卫生，影响管理效果。
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解决措施
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现在做个架子规范摆放，同时明确相关标识。
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成效
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美观、实用
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4.11小区绿化排水沟改造
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项 目
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小区绿化排水沟改造
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附图
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问题描述
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小区的人行道路周边一般都是草地，草坪和路面接触点是管理难点：低于路面会积水，形成青苔，高于路面，泥水会流到路面，污染路面。
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解决措施
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把道路与绿地分隔，中间留有排水沟，排水方便，绿化又不会被踩踏，一举两得。
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成效
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环境保护
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4.12 消杀改良
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项 目
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消杀改良
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附图
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问题描述
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部分住户反映消杀时味道过重
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解决措施
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在消杀药品中添加花露水，改善消杀药品气味 。
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成效
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减少住户抱怨
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4.13办公区域环境装饰
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项 目
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办公区域环境装饰
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附图
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问题描述
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办公室无摆放绿色植物，不利员工身心健康。
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解决措施
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利用销售废弃玻璃瓶、小区可水养植物、白色石米和水景内锦鲤繁殖的小鱼，玻璃瓶内盛水摆放即可解决。
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成效
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营造良好工作环境
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4.14犬只尿液“绝缘地”
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项 目
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犬只尿液“绝缘地”
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附图
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问题描述
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犬只尿液对草地的危害性最为严重，小区随处可见草地被烧死的情况。
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无图
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解决措施
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在养犬户常走的草坪安装“自动喷淋”装置，在遛犬高峰期设定自动喷淋喷水，一方面可防止养犬户携犬只进入，另一方面也可冲淡犬只留下的尿液，可有效保护草坪。
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成效
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环境保护
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4.15双面玻璃清洁器
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项 目
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双面玻璃清洁器
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附图
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问题描述
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楼道窗户及部分玻璃装饰为推拉式和外置，易脏，不便于日常清洁，且人工清洁存在安全隐患和卫生死角，影响客户观瞻。
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解决措施
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购置“双面玻璃清洁器”彻底解决此问题。
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成效
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方便，快捷
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4.16实用保洁工具腰包
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项 目
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实用保洁工具腰包
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附图
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问题描述
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保洁员有时候拿太多清洁工具不太方便作业。
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解决措施
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给保洁员配备黑色的工具腰包，方便在日常保洁作业时使用
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成效
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方便、提升工作效率。
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4.17家政服务记录本
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项 目
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家政服务记录本
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附图
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问题描述
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有固定家政服务的业主对家政服务提出特别要求在家政人员更换时需要业主重新提醒一遍，给业主带来麻烦。无法体现精细管理方针。
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无图
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解决措施
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制作《家政服务记录表》，用拉边夹夹好，放置在业主家中。将业主平时的交代事项，全部书面记录下来，同时家政和业主可以随时添加资料，表格中设置家政人员和业主留言栏，添加业主对家中卫生及其它要求的特别注意事项。服务的时间和周期等必要措施，这样业主回家时可以一目了然的看到，起到监督家政人员的服务和提高服务专业性，提高业主满意度。
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成效
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及时了解客户需求，满足客户需要。
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4.18乔木浇水有效的方法
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项 目
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乔木浇水有效的方法
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附图
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问题描述
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种植乔木时浇水无法一次浇透，造成新种的树木成活率低，影响绿化整体效果。
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解决措施
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在树坑回填后，浇树坑时用水管在前段加一段60--80CM的铁管或PVC管，在开水后将管慢慢插入树坑，直到插到一定的深度放一会水（浇水时间根据树坑大小），换一处再浇水，2-3处/树即可，浇好后等树坑泥土自然沉降即可，隔几天再浇一次，大大提高成活率。
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成效
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节约用水、提高成活率。
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4.19"夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护"模式
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项 目
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“夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护"模式
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附图
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问题描述
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写字楼项目，客户大多在工作日的白天在楼内办公。
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解决措施
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将班次由传统的两班倒调整为：白班8：30-18：00，早晚班5：30-9：00，18：00-21：30；
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将各楼层保洁岗位、独立办公室、独立会议室等区域划分责任到人。
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成效
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避免互相干扰，保证服务品质。
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4.20持续保持人过地净的创新措施
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项 目
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持续保持人过地净的创新措施
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附图
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问题描述
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在商业街及主干道经常产生乱丢烟头、白色垃圾的现象，增加保洁难度，影响小区环境。
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解决措施
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制定计划由安全部、客服部、业务部轮流安排神秘客户每天进行不定拍照抽查，每周发布“BI周报”，对现场员工执行情况进行监督抽查，确保效果。
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由服务中心购买镊子，配给现场安全员、商业街保洁员及管理人员，安全岗位在值班期间、管理人员现场巡查及时清理现场烟头、纸屑。
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全员推进网格化管理，通过检查、评比方式，提高一线员工参与现场管理的积极性，使我们的关注点覆盖小区的每一个角落、每一个时段
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成效
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保持万科物业优良传统
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五、内部管理部分
5.1部门应知应会
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项 目
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部门应知应会
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附图
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问题描述
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新职员入职培训上存在问题，体现是新员工不能回答本部门的应知应会。
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无图
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解决措施
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考虑方便阅读和具有保存价值，印制部门应知应会“一卡通”，大小同银行卡，可并列存放与门禁卡保护膜内。
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正面内容设计为员工关系专员形象照、服务热线、部门总人数、业务口主要负责人介绍
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反面内容设计为大厦车位、业主户数、占地面积、建筑面积、地址、邮编、途经车次等应知应会，让职员随时随地强化记忆。
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成效
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方便有效
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5.2制作部门先进/优秀人员群英榜
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项 目
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制作部门先进/优秀人员群英榜
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附图
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问题描述
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外部榜样没有亲自接触激励作用有限，部门内部先进人员和先进事例缺少总结和提炼，宣传方式多为口述缺少系统性和感染力，内部职员激励措施单一，效果不明显。
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解决措施
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总结提炼富有感染力和鼓动性的文字并配合曾在本部门工作现仍在公司更高职位或成绩突出取得了骄人业绩的职员的照片和事例排版制作成效果良好有吸引力的大幅喷绘展板在员工活动室悬挂张贴，并定期根据新近出现的部门优秀人员补充宣传内容，以更贴近职员，取得更好的激励效果。
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成效
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精神激励+物质奖励，双管齐下
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5.3建立关键影响因素模型
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项 目
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建立关键影响因素模型
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附图
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问题描述
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在执行工作的过程中，把握不住工作的重心，完成效率较低。
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无图
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员工工作比较盲目，无所适从；风险防范意识薄弱
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随着公司规模的不断扩大，顾客对我们的期望越来越高，公司对员工的要求越来越高
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我们一直在追求细节，但在把握过程当中的控制要点、关键点没有一个明确的操作办法
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员工掌握工作当中的要点、关键点的能力比较弱
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解决措施
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总结和共享长期实践中积累的经验和教训，针对每一块业务工作流程，制定控制的要点和关键点模型，进而提高风险防范能力
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在基本管理流程完善的基础上，应对项目变异、条件差别和特征性物理条件具备基本的识别和控制能力，把握控制的关键
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主要针对影响较大、反复出错、稳定性差和培训效果不好等领域建立模型。
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成效
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前期会耗费一定人力，但稳定后对于提高员工的工作能力、风险防范能力大有帮助。
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5.4技术人员交互式培训制度
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项 目
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技术人员交互式培训制度
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附图
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问题描述
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智能化写字楼应用了大量新概念、新技术设备，不论是新老员工，都难保会出现对新设备不了解、对设备维护保养要求了解不透彻、设备操作标准、应知应会不熟悉的情况。
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无图
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解决措施
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根据专业特长合理分工，确定专业设备责任人；由设备责任人对各自负责范围的设备收集、整理培训资料，培训范围覆盖设备故障诊断方法、设备保养维护标准、设备操作规范等方面；
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按每月一次的频率，轮流对技术团队进行交互培训。
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成效
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扩宽技术人员的知识面，提升技术人员跨专业设备故障处理的能力。
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